学校红线占地约42000平方米，实际面积约40000平方米，建筑面积约43269.48平方米，绿化面积约7942平方米，地面建筑面积约31500平方米，地下占地约10500平方米。学生5703人，3个出入口，两个高压配电间，一间二次供水机房，一间直饮水机房，******消防水泵房。

?

执行相关行业标准以及采购人要求。

?

服务内容及范围

******小学物业管理服务范围：校区内保洁、绿化维护、泥木工维修、水电维修、生活管理服务、器材管理及其他服务。

1、校区保洁服务

负责校区运动场、篮球场、广场、道路以及所有建筑物、厕所和公共区域（如体育馆、办公楼、功能楼、教学楼、地下停车场、大型会场等，不包含教室内及教师办公室内的卫生保洁。

（1）公共场地、场所、部位的清洁卫生，包括楼道、通道、卫生间、屋面等公共部位；

（2）公共办公区域及生活区域内垃圾收集、清运、转运；

（3）协助公共场所、楼道、通道等公共部位的四害消杀和白蚁防治。

2、校区绿化维护服务

负责校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、补栽、防虫、修剪等。

3、校区泥木维修服务

负责校区泥工、木工维修管理服务。

4、校区水电维修服务

负责校区水电维修、高压配电房、二次供水房、直饮水房等管理服务。

5、生活管理服务

负责校内学生生活管理服务（学生用餐、午休等）

6、器材管理服务

负责校区体育器材室的管理和体育馆的管理（卫生和设备）。

7、其他服务

******学校日常文本资料的收集、对外迎检资料的汇总整理，******学校会务准备工作，完成校方交办的其他工作任务。

?

1、服务期限：三年，合同一年一签，具体服务期限日期以签订合同为准。

2、服务地点：采购人指定地点。

?

（一）人员配备：

******学校根据实际情况确定其中物业服务人数为26人，其中项目经理1人，经理助理兼资料管理员1人，保洁主管1人，保洁员10人，泥木维修工1人，水电维修工2人，高压电工2人，绿化工1人，生活老师6人，器材管理员1人。

?

2、各岗位职责

2.1、项目经理职责

（******学校及时处理相关工作事宜；

（2）部门主管负责各部门员工工作安排，配合完成项目经理安排的各项工作。

2.2、项目助理岗位职责

（1）树立为师生服务的思想，按时、按量、按质完成资料管理任务，按时上班、坚守岗位，不得无故离岗。

?

（2）协助项目经理建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示；

（3******学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新；

（4）每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于85；

（5）按时完成物业各项文本资料的收集和对外迎检资料的汇总整理；

（6）协助完成学校组织召集的各类会议的会务工作。
（7）完成校方交办的其他工作任务。

2.3、卫生保洁职责细则要求

******学校统一调度。

服务内容：实行零干扰清洁卫生服务，每天上、下午（学生上学前7:30，放学后17:00）各打扫一次，全天候保洁，做到循环保洁，每周进行一次大扫除。

（1）日常保洁

范围：校内建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路、操场、功能教室、大型会场、标识标牌、各类橱窗、垃圾桶、绿化地、校园周边绿化带的卫生工作。

服务标准：

1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；

2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，每周周末彻底冲洗消毒一次（发生传染病时，及时安排人员配合医务室做好相关区域的消毒工作），使其光亮整洁；

5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

******办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

7）道路、操场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；学生宿舍内的所有垃圾，每天从垃圾箱里清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

8）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

9）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

10）经得起文明创建、绩效考核等各种检查；

11）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；

12）要注意清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；

13）要随时保持学生宿舍区内地面无杂物；

14）全校卫生每周进行一次大扫除。

（2）垃圾收集及外运要求

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，负责所有楼内公共区域、外围公共区域、绿化区域内的垃圾收集与清运，并集中运至垃圾收集站且定期做好垃圾外运工作（每天2次），垃圾中转站设在物业范围内。

（3）公共卫生间的保洁

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由校方提供。

（4）公共区域的垃圾桶的保洁

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

2.4、绿化维护服务职责

******学校统一调度。

******学校绿地的树木、花灌木、绿篱、色块和草坪的灌溉、修剪、施肥和病虫害草防治、修补、杂草清理等工作。达到植被生长正常，枝叶茂盛，无病虫害，无枯枝残叶，造型美观，与环境协调的养护。

服务标准：

（1）建立规范校区绿化品种明细、照片底样等台账，悬挂植物名称、品种牌；

（******服务中心汇报，发通知告知全体师生，并在喷洒区域醒目位置摆放安全提示牌），保障植物的健康生长；

（3）定期定量修剪和维护，采取事先防护措施，严格杜绝因暴雨、冰雪、狂风等恶劣天气造成过长的树枝承载过重、断裂，从而危害人员、财产安全现象的发生。如因物业管理公司未采取定期修剪、维护、事先防护措施等因素造成的人员伤亡、************小学的认可后方可执行；

（4）建立检查机制，定期巡视绿化生长情况、危害情况、隐患情况，并做好台账记录。

2.5、维护维修服务标准

******学校统一调度。

设备综合管理

（1）设施设备运行正常，管理期间无设备事故发生；

（2）水、电机房等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范；

（3）工程运行人员实行12小时值班制度（按国家相关制度执行）；监控室、机房出入及钥匙管理有严格规定；

（4）共用设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整；

（5）设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；

（6）设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；

（7）设施设备标志齐全、规范，责任人明确。

学校公共区域的其他维修和养护

（1）校区建筑的巡查、记录、维护、小修，包括避雷系统、墙面及屋檐、地板砖、天花板、房屋渗漏（结构性原因引起的除外）维修、墙面修补等；

（2）校区道路和公共设施的巡查、记录、维护、小修；

（******消防系统）等相关设施设备的报修及一般故障排除；

（4）校区所有照明灯具、应急灯及配件、开关、插座的巡查、记录、维护、小修；

（5）校区所有木制品（含门、窗、桌椅、床、床板、衣柜、电视柜、沙发、文件柜、资料柜、茶几、讲台、黑板、会议台、阅览台、值班台等）的巡查、记录、维护、小修；

（6）校区所有玻璃制品（含门窗玻璃、家具玻璃等）的巡查、记录、维护、小修；

（7）校区所有门锁系统（含锁芯、门锁电池、门把、门扣、插销等）的巡查、记录、维护、小修；

（8）校区公共区域金属制品（含校区围栏、运动场围网和铁椅、铁门、灯杆、储水罐、铝合金、护栏等）的巡查、记录、维护、小修；

（9）公共卫生间、洗手间、淋浴间（排气扇、大小便器、冲水阀、开关、龙头、镜子、水管、大小便隔位板、洗手盆、水箱、花洒、下水道疏通等）的巡查、记录、维护、小修；

（******消防箱、指示牌等的巡查、记录、维护、小修；

（11）负责物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

（12）维修工作标准

?

?

（备注：小修：单个单次维修配件单价在20元以下，超过20元以上的需向校方报备，并履行相关审批手续后以有偿服务的方式处理。）

2.6、生活管理服务标准及要求

******学校统一安排调度及临时性工作安排。

（1）高中及以上学历，身体健康，形象端庄素朴；

（2）掌握基本的急救知识与技能，关心孩子，有爱心、耐心、细心、责任心；

（3）身心健康，品行优良，敬业爱岗，有较强的团队精神、合作意识；

（4）负责学生午餐、午休等生活服务工作，******学校保证学生的安心学习和生活。

（5）负责除四害消杀工作，保持室内通风、干燥，杜绝传染病发生；

（6）完成校方交办的其它工作。

2.7、器材管理服务标准及要求

（1）建立器材财产管理帐目，有严格的管理制度，并认真执行；

（2）熟悉各年级教学进度，根据教师上课需用器材，提前做好准备，保证上课使用。课结束后，要清点器材数量，发现短缺或损坏及时处理；

（3）经常打扫器材室，保持室内整洁。器材存放要得当、有序、搬运方便。并备有灭火器材；

（4）经常检查固定器械，发现损坏要及时维修，防止伤害事故的发生；

（5）加强对防腐器材的防腐安置，应经常检查或更换存放位置；

（6）定期清点器材，做到帐物相符，对损坏、低值易耗的器材，填写单据，上报注销，根据器材的损坏程度提出维修和购置计划；

2.8、其他

（******学校各类大型活动，保障活动安全、圆满完成；

（******学校的派工单后将及时做好人员的协调安排，按时完成任务；

（******学校按月测评结果对物业公司做进行评价，并做出相应处理；

（4）对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全、失火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担；

（5）对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定为员工购买相关保险，其费用由物业公司自行承担。物业公司应建立和掌******服务中心存档，如因物业公司员工存在或发生盗窃、人身意外、网上追逃嫌犯、心理疾病等事件造成的损失，由物业公司承担全部责任及赔偿；

（6）对物业管理公司工作人员素质的要求：所有人员必须身心健康，无任何违法犯罪记录。爱岗敬业，服从意识强，安全意识强，协作意识强;

（7）对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，经理、保洁员、电工、生活管理等岗位需要持证上岗，其费用由物业公司自行承担；

（8）对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，注意舆情管控，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录；

（9）设备的维护与维修：物业公司负责供电照明、生活用水水泵、校内其他公共设施的维护与维修以及损坏灯具灯管的更换******学校负责)。

（10）对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见附件1-1《物业管理考核实施细则》。

（二）服务标准及要求

1、保洁服务

（1）建筑物：每期进行一次扬尘、蛛网清扫，外墙1.5米高度保持无污迹、涂划、乱粘贴物；

（2）公共场所：无明显泥沙、污垢，每100平方米内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；

（3）排水沟：无明显泥沙、污垢；

（4）垃圾箱：清运及时，清运率100%，周围无污垢、无纸屑、无积水，离垃圾箱两米无臭味；

（5）玻璃门窗、镜面和灯具：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭，门窗无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；

（6）楼梯：楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、污迹等；

（7）卫生间：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；

（8）宿舍：楼层通道、地面标准：目视干净，无污渍、无杂物；

（9）会议室：地面清洁、无杂物、痰迹、烟头。会议室椅、柜、桌设施擦拭干净，物品摆放有序。门、窗、玻璃、灯具干净明亮。无灰尘、灰网、无蝇、无鼠、空气清新；

（10）垃圾收集及外运：垃圾场站数量：1个。垃圾的收集要求：每天收集进站，对垃圾站定期清洗。垃圾的处理要求：由环卫部门统一处理。垃圾的外运要求：由环卫部门承包外运，物业管理人员督促保证每次足车运出；

（11）流泥井及化粪池：数量：流泥井60个，化粪池12个。保持畅通，无堵塞、******学校承担）。

（12）******************学校承担；

2、校区绿化维护服务标准及要求

（1）绿化服务专业，配备有一名专业绿化人员。年度计划、工作标准健全；

（2）根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

（3）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地；

（4）绿地无破损、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物；

（5）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（6）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象；

（************学校承担）；

（******学校承担）。

3、校区泥木维修服务标准及要求

（1）做好校区建筑以及路面的日常维护，做到一般问题及时修，较大问题限时修，零星抢修时限不超过2小时，较大维修不超过三天；

（******学校承担）。

4、校区水电维修服务标准及要求

（1）及时做好校区教学、生活及办公用水、用电维护与维修。（不包括各项日常办公设备维护），做到一般************学校承担）；

（******学校正常供电。

5、生活管理服务标准及要求

（1）负责宿舍文化建设，防火、防盗、防事故等工作；

（2）负责宿舍防疾病、除四害工作，保持室内通风、干燥，杜绝传染病发生；

（******学校保证学生的安心学习和生活。

6、器材管理服务标准及要求

（1）根据体育馆开放时间及时开关体育馆门窗水电；

（2）保管好体育馆内设施设备，确保正常教学；

（3）管理好体育器材，为体育教学、体育训练服务，保证体育活动正常进行；

（4）体育设施、器材分类、编号、登记、保管工作；

（5）协助任课老师做好体育课所需器材准备工作，做好器材出借、回收、清点工作并记录。

7、其他标准及要求

（******服务中心的日常工作，******学校会务准备工作，完成项目经理交办的其他工作任务；

（2******学校各项活动筹备与执行工作、日常搬运工作；

（3******学校交办的其他相关工作。

（三）物业服务有关事项说明

1、招标人定期对各品目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任；

2、采购人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回招标人。招标人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担；

3、小型维修项目和供电、供水、空调设备、（含管网系统）等日常维修费用单项工程，单个元器件在20元以下的（含20元）均由中标人承担。设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由招标人负责；

4、因中标人管理不善导致招标人财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任；

5、在合同执行期间，中标人须接受招标人以及有关行政主管部门的监管；

6、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任；

7、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，招标人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责；

******教育局规定的各岗位工资标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买；

9、本项目的物业服务质量考核，招标人将根据各品目的实际情况在与中标人签订合同时一并签定《物业管理考核实施细则》；

10、根据本项目的实际情况，在具体实施时各品目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定；

（四）物业管理质量目标

?

1、验收：按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购[2024]5号）的规定执行，该项目采用简易程序验收。

2、根据采购人的《物业管理考核实施细则》进行物业服务质量考核。具体详见《物业管理考核实施细则》。

3、中标人应按时提供符合要求的服务，并积极配合采购人进行验收。

4、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

?

1、结算方式

1.1 付款人：******小学（国库集中支付）

1.2 付款方式：签订合同后，完成合同约定物业管理任务，按每季度支付上一季度管理费。采购人定期对物业管理公司进行考核，考核要求与物业管理费支付挂钩，具体见《物业管理考核实施细则》，扣款在每季度费用中扣除。

2、本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

?